Creșterea explozivă a ratelor la creditele imobiliare i-a pus în așteptare pe mulți români care visau să devină proprietari de casă. Drept urmare, chiriile au crescut vertiginos, de la începutul anului, în unele orașe chiar și cu 30%.

Cum au evoluat cele mai mari zone imobiliare din România în perioada ianuarie-septembrie 2023, pe baza anunțurilor publicate pe platforma imobiliară Storia.ro: Brașovul a raportat cea mai mare creștere procentuală a prețurilor pentru locuințe noi, în timp ce Timișoara este orașul în care se găsesc cele mai mici chirii. Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraș al țării, mai ales că prețurile locuințelor au crescut cu aproape 8%, iar chiriile s-au majorat cu cel puțin 13%.

București scădere mai accentuată decât media națională

București este, în mod tradițional, principala piață imobiliară din România, întrucât aici se înregistrează anual aproximativ o treime din toate tranzacțiile imobiliare din țară, însă anul 2023 vine cu scăderi mai accentuate decât media națională.

Astfel, în primele nouă luni ale anului, în Capitală s-au înregistrat peste 32.200 de tranzacții, în scădere cu 21% comparativ cu perioada similară din 2022, în contextul unei scăderi de 16% la nivel național.

Evoluția de pe parcursul anului a fost, însă una asemănătoare cu cea de la nivel național: în primul trimestru, numărul de tranzacții a scăzut cu aproape 22% comparativ cu primul trimestru al anului trecut, pentru ca trimestrul al doilea să aducă o scădere de 32%. Piața s-a redresat ușor în al treilea trimestru, când numărul de tranzacții a scăzut cu 9%.

Această evoluție a fost influențată în bună măsură de scăderea numărului de credite ipotecare acordate, pe fondul unor dobânzi în creștere în prima jumătate a anului. De altfel, datele arată că numărul ipotecilor active în București a fost de circa 15.500 în primele nouă luni ale anului, în scădere cu 22% comparativ cu perioada similară a anului trecut. Aici există însă o evoluție oarecum surprinzătoare a pieței, întrucât primele două trimestre au adus scăderi de 19% și 44% pentru ca al treilea trimestru să aducă o creștere cu 1% a numărului de ipoteci.

Prețurile locuințelor noi au crescut cu 3,5% în ultimul an

La fel ca în restul țării, prețurile la locuințe au crescut în acest an, în ciuda scăderii numărului de tranzacții. Astfel, în perioada ianuarie – septembrie 2023, proprietarii din București au solicitat în medie 1.539 de euro pe metru pătrat pentru locuințele noi, în creștere cu 4% comparativ cu perioada ianuarie – septembrie 2022.

Pe de altă parte, prețurile solicitate în anunțuri pentru locuințele vechi s-au majorat într-un ritm mai puțin alert, cu 3%, însă chiar și așa rămân mai mari decât cele ale locuințelor noi, întrucât proprietarii au solicitat în medie 1.626 de euro pe metru pătrat. Una dintre explicațiile pentru care, în medie, în București prețurile locuințelor noi sunt mai mici decât prețurile locuințelor vechi este legată de localizare și o analiză segmentată pe cartiere ar putea arăta că prețurile la locuințele noi sunt mai mari decât prețurile la locuințele vechi.

Chiriile, în creștere în toate sectoarele

Între timp, chiriile au crescut în toate sectoarele Capitalei într-un ritm mai alert decât prețurile la locuințe. De altfel, creșterea medie minimă a fost de 10% indiferent de numărul de camere. În general, cele mai accesibile prețuri se înregistrează în sectoarele 4, 5 și 6, în timp ce Sectorul 1 este cel mai scump indiferent de numărul de camere.

Astfel, chiria pentru o garsonieră a variat, în medie, în perioada ianuarie – septembrie 2023 între 281 de euro în Sectorul 5 (+12%) și 381 de euro în Sectorul 1 (+11%), în timp ce pentru un apartament cu două camere proprietarii au solicitat o chirie cuprinsă între 420 de euro (+10%) în Sectorul 4 și 608 euro (+19%) în Sectorul 1.

În cazul apartamentelor cu trei camere, chiriile au variat de la circa 491 de euro (+16%) în Sectorul 6 până la 868 de euro (+13%) în Sectorul 1.

Cluj rămâne cel mai scump oraș din România la imobiliare

Cluj este singurul județ în care numărul de tranzacții imobiliare a crescut în al treilea trimestru al anului comparativ cu perioada similară din 2022, în ciuda faptului că găzduiește cel mai scump oraș din România.

În județul Cluj s-au înregistrat 6.532 de tranzacții imobiliare în primele nouă luni ale anului, în scădere cu 14% comparativ cu perioada similară a anului trecut. Cu alte cuvinte, piața din acest județ a avut o evoluție ușor mai bună decât media națională.

Astfel, dacă în primul trimestru numărul de tranzacții a fost cu 36% mai mic decât în trimestrul similar din 2022, în al doilea trimestru scăderea s-a temperat la 11%, pentru ca al treilea trimestru al acestui an să aducă o creștere a numărului de tranzacții cu aproape 10% față de iulie – septembrie 2022.

Este o tendință care se regăsește fidel și în evoluția numărului de ipoteci active, care a scăzut cu 35% în Q1 2023 vs. Q1 2022, cu 28% în Q2 2023 vs. Q2 2022 și cu numai 1% în Q3 2023 vs. Q3 2022. Astfel, numărul ipotecilor active în primele nouă luni ale anului a fost de 2,827, în scădere cu 22% comparativ cu perioada similară a anului trecut.

De altfel, dintre cele 6 mari județe analizate, Cluj este singurul care a raportat o creștere a numărului de tranzacții în al treilea trimestru al anului, un aspect important mai ales în contextul în care orașul Cluj-Napoca este cel mai scump din România în privința proprietăților imobiliare.

Chiriile au crescut cu peste 14%

În cazul locuințelor noi disponibile la vânzare în orașul Cluj-Napoca, prețul mediu pe metru pătrat pentru perioada ianuarie – septembrie 2023 a fost de 2.480 euro, în creștere cu 6% comparativ cu ianuarie – septembrie 2022.

În plus, prețurile din Cluj-Napoca au crescut chiar într-un ritm mai accelerat în cazul locuințelor vechi și s-au apropiat mult de cele ale locuințelor noi. De exemplu, proprietarii au solicitat în medie 2.383 de euro pe metru pătrat pentru o locuință veche, cu 8% mai mult decât în perioada similară a anului trecut.

Astfel, pentru locuințele noi, proprietarii au solicitat un preț mediu cu circa 2% mai mare decât în cazul locuințelor vechi.

Procentual, prețurile au crescut și mai mult pe segmentul chiriilor, iar Cluj-Napoca rămâne cel mai scump oraș din țară, cu o chirie medie de 333 de euro pentru garsoniere în perioada ianuarie – septembrie 2023, în creștere cu 13% comparativ cu perioada similară din 2022.

Între timp, apartamentele cu două camere s-au închiriat, în medie, cu 516 euro, corespunzător unei creșteri de 16%, pentru ca apartamentele cu trei camere să ajungă la 650 de euro, în creștere cu 20%.

Brașov – cea mai mare creștere a prețurilor pentru locuințe noi

Prețurile locuințelor noi din Brașov au crescut cel mai mult în acest an din punct de vedere procentual, ceea ce a condus la un decalaj de peste 21% față de prețurile locuințelor vechi.

Județul Brașov a înregistrat 6.981 de tranzacții imobiliare în primele nouă luni ale anului. Și în acest caz vorbim despre o scădere comparativ cu perioada similară a anului trecut, însă aceasta este de 9%, mult sub media națională de peste 16%.

După o scădere inițială de 9% în primul trimestru, urmată de o scădere și mai pronunțată de 14% în al doilea trimestru, și în cazul Brașovului se observă o revenire a pieței imobiliare în al treilea trimestru, când scăderea s-a plafonat la mai puțin de 4%.

Mai important de menționat este însă că Brașov luptă cot la cot cu județele Timiș și Cluj pentru a fi județul cu cel mai mare număr de tranzacții după București. Datele arată că, după primele nouă luni ale anului, Brașov este la numai 18 tranzacții în spatele Timișului.

În primele trei trimestre ale anului, brașovenii au avut în total 2.147 de ipoteci active, în scădere cu circa 14% comparativ cu perioada similară a anului trecut. Și aici se remarcă evoluția bună din al treilea trimestru, când numărul ipotecilor a înregistrat un avans de aproape 6% comparativ cu Q3 2022.

Cel mai mare decalaj între locuințe noi și vechi

Pe lângă numărul de tranzacții imobiliare, Brașov s-a evidențiat în acest an și prin prisma evoluției prețurilor la locuințe în municipiul de reședință cu același nume.

Astfel, dintre cele șase orașe analizate, Brașov este cel în care s-a înregistrat cea mai mare creștere procentuală a prețurilor la locuințele noi. Prețurile solicitate în anunțuri au crescut cu 12% în perioada ianuarie – septembrie 2023 comparativ cu perioada similară a anului trecut, pentru a ajunge la 1.921 de euro pe metru pătrat.

Și locuințele vechi, aflate cel puțin la a doua vânzare, au înregistrat creșteri de prețuri consistente, întrucât prețul mediu solicitat de proprietari a fost de 1.585 euro pe metru pătrat, în urcare cu 6%.

Brașovul este însă orașul cu cea mai mare discrepanță între prețul mediu pentru locuințele noi și prețul mediu pentru locuințele vechi. Mai exact, pentru perioada analizată, un metru pătrat într-o locuință nouă a costat cu peste 21% mai mult decât un metru pătrat într-o locuință veche, în condițiile în care celelalte mari orașe din România au raportat diferențe mai mici de 10%.

În cazul chiriilor, Brașov a înregistrat a doua cea mai mare creștere a prețului mediu dintre cele șase orașe analizate. Proprietarii au solicitat în medie o chirie de 299 de euro pentru o garsonieră (+17%), 449 de euro pentru un apartament cu două camere (+18%) și 600 de euro pentru un apartament cu trei camere (+24%).

Timișoara – orașul cu cele mai mici chirii

Județul Timiș a raportat cel mai mare număr de tranzacții imobiliare după București, în timp ce orașul Timișoara este cel mai accesibil din punctul de vedere al prețurilor la chirii.

La capătul primelor nouă luni ale anului, județul Timiș se laudă cu cel mai mare număr de tranzacții imobiliare după București. Mai exact, 6.999 de locuințe și-au schimbat proprietarii în acest interval, cu circa 20% mai puține decât în perioada similară a anului trecut.

Scăderea generală este ușor mai ridicată comparativ cu media națională de 16%, însă trendul este unul tipic și în cazul acestui județ din vestul României. Mai întâi, numărul de tranzacții a scăzut cu 35% în primul trimestru, pentru ca scăderea să se diminueze apoi la 20% în al doilea trimestru. În schimb, în al treilea trimestru al anului tranzacțiile au scăzut cu numai 2% față de trimestrul similar din 2022.

Povestea este foarte asemănătoare și în cazul ipotecilor active. Numărul acestora a scăzut cu 35%, 27% și 2% în cele trei trimestre ale anului, pentru ca la finalul lunii septembrie 2023 să existe 3.210 ipoteci active, în scădere cu 21% față de primele nouă luni ale anului trecut.

Cea mai mică majorare de preț

Dintre cele șase orașe principale analizate, Timișoara, municipiul de reședință al județului Timiș, a raportat cea mai redusă creștere procentuală a prețurilor la locuințe, indiferent că este vorba despre cele noi sau despre cele aflate cel puțin la a doua vânzare.

În cazul locuințelor noi, prețul mediu în perioada ianuarie – septembrie 2023 a fost de 1.496 de euro, cu 2,9% mai mare comparativ cu ianuarie – septembrie 2022. Aceeași tendință este vizibilă și în cazul locuințelor vechi: prețul mediu solicitat a fost aici de 1.426 de euro pe metru pătrat, în creștere cu 4% comparativ cu ianuarie – septembrie 2022.

În general, prețul mediu pentru o locuință nouă este cu 4% mai mare decât în cazul unei locuințe vechi.

În același timp, Timișoara este și orașul cu cea mai mică majorare procentuală a prețului mediu pentru închirierea unei locuințe. Proprietarii au solicitat în primele nouă luni ale anului 2023 o chirie medie de 234 de euro pentru o garsonieră, cu 11% mai mult decât în ianuarie – septembrie 2022.

În rest, creșterile au fost ușor mai mari, întrucât apartamentele cu două camere s-au închiriat în medie cu 376 de euro, corespunzător unei creșteri de 13%, în timp ce pentru apartamentele cu trei camere proprietarii au solicitat 426 de euro pe lună, cu 12% în plus față de perioada anterioară analizată.

Constanța – cea mai mare creștere a chiriilor

Constanța oferă un contrast puternic între creșterea cu 6% a prețurilor pentru locuințe noi și creșterea chiriei medii cu minimum 29%.

Piața imobiliară din Constanța a crescut într-un ritm alert în ultimii ani comparativ cu celelalte județe ale țării, iar acest lucru este ușor de observat inclusiv în datele publice care analizează evoluția numărului de tranzacții.

În total, în județ s-au raportat 5.688 de tranzacții în primele nouă luni ale anului, ceea ce corespunde unei scăderi de 16% față de anul trecut, un procentaj similar cu cel înregistrat la nivel național.

Evoluția numărului de tranzacții a oscilat însă puternic de la o scădere cu 35% în Q1 la o creștere firavă cu 1% în Q2, urmată apoi de o scădere bruscă cu 11%.

Județul de la malul mării a înregistrat 2.856 de ipoteci în primele nouă luni ale anului, mai multe chiar și decât județul Cluj, iar evoluția este una mai bună decât media țării, cu o scădere mai mică de 12% comparativ cu media națională de -22%.

De altfel, Constanța este singurul județ din România în care numărul de ipoteci a crescut atât în trimestrul doi, cât și în trimestrul trei, comparativ cu trimestrele similare ale anului trecut. Prin urmare, scăderea inițială de 50% din Q1 a fost temperată cu o creștere de 26% în Q2 și încă una de 14% în Q3.

Chiriile au crescut cu cel puțin 29%

Parțial, acest lucru este vizibil și în cazul datelor cu privire la prețurile locuințelor din orașul Constanța, municipiul de reședință al județului. În perioada ianuarie – septembrie 2023, prețurile solicitate de proprietari s-au majorat cu 7% în cazul locuințelor noi, până la 1.685 de euro pe metru pătrat, cu o creștere apropiată, de 6%, în cazul locuințelor vechi, până la 1.542 euro pe metru pătrat.

Între timp, chiriile s-au majorat în Constanța într-un ritm mult mai alert decât proprietățile aflate la vânzare. De fapt, Constanța este orașul din România cu cea mai mare creștere a prețului mediu la chirii, întrucât acestea au crescut cu cel puțin 29%, lucru valabil în cazul apartamentelor cu trei camere, pentru care proprietarii au cerut în medie 602 euro pe lună.

Creșterile sunt însă și mai mari în cazul locuințelor mai mici: apartamentele cu două camere au avut un preț mediu al chiriei de 448 de euro, în creștere cu 34%, în timp ce chiria pentru o garsonieră s-a majorat cu 39%, până la 281 de euro pe lună.

Iași – cel mai accesibil oraș

Iași este cel mai accesibil oraș dintre principalele centre urbane din România și oferă cea mai mică diferență de preț între locuințele noi și locuințele vechi.

Iași este cel mai important județ din Moldova, iar acest lucru se reflectă și în cazul tranzacțiilor imobiliare. Datele publice arată un număr total de 4.489 de tranzacții imobiliare pe parcursul primelor nouă luni ale anului, cu peste 18% mai puține decât în perioada similară din 2022, o scădere ușor mai ridicată decât media națională de 16%.

Ca și în cazul celor mai multe județe, Iași a raportat scăderi mai mari în prima jumătate a anului, și anume 27% în primul trimestru și 26% în al doilea trimestru, pentru ca apoi să reducă semnificativ decalajul: în al treilea trimestru scăderea a fost de numai 3%.

Între timp, numărul de ipoteci active a fost de 1.799 în același interval de timp, în scădere cu aproape 31%, mult peste media națională de -22%. De altfel, acest lucru este vizibil inclusiv în evoluția trimestrială: -44% în Q1, -38% în Q2 și o temperare la -7% în Q3.

Cea mai mică diferență între case noi și vechi

Dintre cele șase orașe incluse în acest raport, Iași este aglomerarea urbană cu cele mai mici prețuri la locuințe, indiferent că vorbim despre complexuri rezidențiale noi sau locuințe aflate cel puțin la a doua vânzare.

Locuințele noi din Iași s-au scumpit cu 6% în perioada ianuarie – septembrie 2023 comparativ cu ianuarie – septembrie 2022 și au ajuns la un preț mediu de 1.412 de euro pe metru pătrat.

În schimb, locuințele vechi din Iași s-au scumpit într-un ritm mai accelerat, cu aproape 10% în același interval de timp. Astfel, prețul mediu a ajuns la 1.403 euro pe metru pătrat, iar diferența de preț dintre locuințele noi și cele vechi a scăzut la numai 1%. De altfel, aceasta este cea mai mică diferență procentuală de preț între locuințele noi și cele vechi în rândul celor șase orașe analizate.

Prețurile mai mici la locuințe comparativ cu alte mari orașe din țară se reflectă și pe segmentul chiriilor. 284 de euro pentru o garsonieră, 404 euro pentru un apartament cu două camere și 500 de euro pentru un apartament cu trei camere.

Totuși, comparativ cu achiziția directă de locuințe, chiriile au avut un ritm de creștere de aproximativ două ori mai mare, cuprins între 14% pentru apartamentele cu două camere și 16% pentru apartamentele cu trei camere, în timp ce prețurile solicitate pentru garsoniere s-au majorat cu 15%.