După opt ani de letargie, grupul austriac CA Immo a făcut săptămâna trecută o mişcare suprinzătoare pe piaţa locală. A cumpărat cu 53 mil. euro prima clădire construită de Skanska în cadrul complexului Campus 6 din zona Politehnică a Bucureştiului. Alături de Orhideea Towers, proiect a cărui construcţie urmează a fi definitivată în această vară lângă pasajul Basarab, noua achiziţie urcă austriecii cu o poziţie în topul celor mai mari proprietari de clădiri de birouri, înlocuindu-l pe Liviu Tudor de pe locul trei. Mai mult, dacă Skanska va urma modelul de dezvoltare şi vânzare aplicat primului său complex de birouri construit în România, atunci CA Immo ar urma să treacă, în câţiva ani, chiar pe locul doi în top. Cu alte cuvinte, austriecii ar putea cumpăra toate cele patru imobile programate în cadrul Campus 6, ceea ce ar însemna un efort investiţional estimat de Capital la peste 200 mil. euro.

Până atunci însă, noua achiziţie întăreşte poziţia de lider a CA Immo în zona de vest a oraşului şi devine tot mai clar că asistăm la o strategie. În perimetrul format din piaţa Operei, Politehnica, Semănătoarea şi Grozăveşti, austriecii şi-au adjudecat patru din cele zece proiecte de birouri. Mai clar, investitorul controlează peste 40% din suprafaţa cumulată a zonei.

„Achiziţia River Place şi dezvoltarea Orhideea Towers au făcut parte din strategia companiei, la fel şi Campus 6.1, unde pe lângă strategie a fost şi o oportunitate. Concentrarea proprietăţilor într-o singură zonă ne oferă flexibilitate pentru clienţii din portofoliu“, explică pentru Capital Marian Roman, managing director CA Immo România. Clădirea proaspăt cumpărată de austrieci urmează să găzduiască noul sediu al London Stock Exchange Group, unde vor lucra peste 200 de oameni.

Revenirea apetitului CA Immo pentru piaţa românească poate fi pusă şi pe seama faptului că, la finalul lunii martie, o subsidiară a grupului american de investiţii Starwood Capital, care are în proprietate circa 85.000 de locuinţe în Statele Unite ale Americii, a făcut o ofertă de preluare a 26% din acţiunile CA Immo la un preţ de circa 706 mil. euro. Decizia a venit la scurt timp după ce Immofinanz, deţinătorul pachetului vizat de acţiuni CA Immo, a anunţat că suspendă discuţiile de fuziune cu rivalul său CA Immo şi că ia în considerare vânzarea pachetului de acţiuni.

„CA Immo şi-a asigurat o flexibilitate, pe care o poate oferi clienţilor, având în portofoliu opţiuni diverse cu spaţii de birouri de calitate. În această zonă există o cerere tot mai mare de spaţii de închiriat de către marile companii, în special din sectorul IT&C, iar dezvoltatorii clădirilor de birouri caută să preîntâmpine această cerere“, este de părere Bogdan Gubandru, business development manager în cadrul companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Stăpânul nordului

Înghesuit pe o suprafaţă de un kilometru pătrat, cartierul de afaceri al Bucureştiului – zona Barbu Văcărescu – Pipera, cumulează peste 750.000 mp de birouri, echivalentul unei treimi din totalul clădirilor din oţel şi sticlă ale Bucureştiului. Compania Globalworth, fondată în România de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas, deţine nouă din cele 21 de proiecte de birouri funcţionale aici, respectiv aproape 40% din suprafaţa totală de birouri a zonei. Practic, aproape 65% din întregul portofoliu de birouri deţinut de Globalworth în Bucureşti este concentrat în această zonă.

O dovadă în plus a angajamentului investitorului faţă de zona de nord stau cele două terenuri recent achiziţionate de la familia Nusco lângă Globalworth Plaza şi complexul Green Court, ambele în portofoliul Globalworth. Până în 2020, pe loturile cumpărate vor fi construite încă două clădiri comerciale, preponderent birouri. În plus, Globalworth Campus, noul sediu Amazon de lângă staţia de metrou Pipera, va mai cuprinde încă un turn de birouri, pe lângă cele două deja construite. Toate acestea vor consacra statutul de lider al investitorului, la distanţă uriaşă faţă de următorii proprietari din clasament.

Cel mai mare avantaj de a avea cladirile în aceeaşi zona şi, eventual, imobile de valori apropiate financiar şi tehnic, este că poţi oferi chiriaşilor existenţi multiple alternative şi flexibilitate în ocuparea spaţiului, pe o perioadă lungă de timp, explică brokerii imobiliar.

„Bănuim că există, în acest moment, o strategie de a cumpăra mai multe proiecte într-un singur loc sau de a evita cumpărarea unei clădiri într-o zonă unde piaţa este dominată copios de un singur investitor“, spune Marius Şcuta, directorul departamentului de birouri şi reprezentarea chiriaşilor din cadrul companiei de consultanţă imobiliară JLL România.

Iniţial, adaugă el, nu a existat o astfel de strategie. Investitorii activi cumpărau pur şi simplu proiectele disponibile şi viabile financiar. Evident, dacă proiectul era aproape de alte proprietăţi deţinute de acelaşi investitor, interesul creştea. Dacă atunci, printre avantajele achiziţiei de proiecte în aceeaşi zonă era confortul investitorului de a se deplasa la toate proprietăţile deţinute, acum acest avantaj s-a transformat şi într-o strategie de afaceri.

„Când un proprietar şi-a consolidat prezenţa într-o anumită zonă, eventual şi cu produse complementare, el poate adresa cu succes cererile de extindere din partea chiriaşilor existenţi, o parte importantă din cererea nouă de pe piaţa de închirieri de birouri. De asemenea, mai poate adresa diferite nevoi ale companiilor, de la vizibilitate, acces şi cost, la facilităţi în aria respectivă“, spune şi Laurenţiu Lazăr, managing partner al companiei de consultanţă imobiliară Colliers International România.

Riscul şomajului

Clădirile aflate în proprietatea celor doi investitori găzduiesc aproximativ 60.000 de angajaţi, aproape un sfert din totalul estimat la circa 250.000 de oameni care lucrează în clădiri de birouri de clasa A şi B din Bucureşti. Ţinând cont de proiectele de birouri a căror livrare este anunţată în acest an, precum şi de planurile de recrutare anunţate în special de multinaţionalele prezente pe piaţa locală, numărul angajaţilor din clădirile moderne de birouri din Bucureşti ar putea urca spre 280.000 de persoane până la finalul acestui an, estimează Cushman & Wakefield Echinox.

Totuşi, planurile investitorilor imobiliar pot fi date peste cap de rata şomajului ajunsă la un minim record, de 1,5%, iar în rândul specialiştilor din zona IT, cei mai căutaţi de corporaţiile care se extind în Bucureşti, există chiar un deficit substanţial de personal.

Lipsa forţei de muncă începe deja să frâneze extinderea multinaţionalelor. În primul trimestru al acestui an, cererea nouă pentru spaţii de birouri a fost temperată, de până la 38.000 mp, comparativ cu valorile maxime înregistrate în trecut şi asta tocmai din cauza şomajului, consideră brokerii Colliers International.

„Estimăm o cerere nouă de 135.000 mp până la finalul lui 2018, cu aproximativ 10% sub anul precedent. Având în vedere provocările de pe piaţa muncii, considerăm că acest rezultat este unul sănătos, mai ales venind după un an la fel de puternic precum 2017”, a declarat Silviu Pop, head of research în cadrul Colliers International România.

„Bănuim că există o strategie de a cumpăra mai multe proiecte într-un singur loc sau de a evita cumpărarea unei clădiri într-o zonă unde piaţa este dominată copios de un singur investitor.“

Marius Şcuta, directorul departamentului de birouri al JLL România

„Concentrarea proprietăţilor într-o singură zonă ne oferă flexibilitate pentru clienţii din portofoliu.“

Marian Roman, managing director CA Immo România